Atualização de Bens Imóveis

A recente Lei 14.973/24 trouxe mudanças tributárias significativas para o mercado imobiliário, incluindo a possibilidade de atualização dos valores dos bens imóveis. Mas será que vale a pena fazer essa atualização?

“Art. 6º A pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).”

Ganho de Capital Hoje

Atualmente, a regra aplicada ao ganho de capital é de 15% sobre o lucro. Por exemplo, se um imóvel for comprado por R$ 150.000,00 e vendido por R$ 350.000,00, o lucro será de R$ 200.000,00. Neste caso, recolhe-se 15% sobre esse ganho, salvo isenções previstas na lei ou reinvestimento em outro imóvel de igual ou maior valor, observando as regras específicas.

O Impacto da Nova Lei

Com a nova lei em vigor, o mercado imobiliário está atento. A lei permite a atualização do valor do imóvel pelo valor de mercado, recolhendo-se uma alíquota de 4% sobre o ganho. Parece uma excelente oportunidade, mas há detalhes importantes a considerar.

Artigo 8º: Tempo ( atualização X Venda)

Embora a redução das alíquotas seja atrativa, o artigo 8º da Lei 14.973/24 impõe uma condição crucial: para aproveitar plenamente o benefício fiscal, o contribuinte deve manter o imóvel por no mínimo 15 anos após a atualização. Ou seja, ao atualizar o valor do imóvel e pagar o imposto com as alíquotas reduzidas, o proprietário se compromete a não vender o bem nos próximos 15 anos para desfrutar do “desconto” tributário.

Tabela Progressiva

Abaixo, a tabela progressiva que ilustra as alíquotas aplicáveis conforme o tempo de posse do imóvel após a atualização.

• 0% (zero por cento) se a alienação ocorrer em até 36 meses da atualização.
• 8% (oito por cento) se a alienação ocorrer entre 36 e 48 meses da atualização.
• 16% (dezesseis por cento) se a alienação ocorrer entre 48 e 60 meses da atualização.
• 24% (vinte e quatro por cento) se a alienação ocorrer entre 60 e 72 meses da atualização.
• 32% (trinta e dois por cento) se a alienação ocorrer entre 72 e 84 meses da atualização.
• 40% (quarenta por cento) se a alienação ocorrer entre 84 e 96 meses da atualização.
• 48% (quarenta e oito por cento) se a alienação ocorrer entre 96 e 108 meses da atualização.
• 56% (cinquenta e seis por cento) se a alienação ocorrer entre 108 e 120 meses da atualização.
• 62% (sessenta e dois por cento) se a alienação ocorrer entre 120 e 132 meses da atualização.
• 70% (setenta por cento) se a alienação ocorrer entre 132 e 144 meses da atualização.
• 78% (setenta e oito por cento) se a alienação ocorrer entre 144 e 156 meses da atualização.
• 86% (oitenta e seis por cento) se a alienação ocorrer entre 156 e 168 meses da atualização.
• 94% (noventa e quatro por cento) se a alienação ocorrer entre 168 e 180 meses da atualização.
• 100% (cem por cento) se a alienação ocorrer após 180 meses da atualização.

Em relação à tabela acima, o cálculo é feito da seguinte forma: do valor do ganho de capital, é subtraída a porcentagem indicada na tabela, e o resultado é submetido a uma alíquota de imposto de 15%.

Comentário Geral

A possibilidade de regularizar patrimônios não declarados corretamente é sempre bem-vinda. Com o aumento dos controles e das informações compartilhadas entre as autoridades fiscais brasileiras e internacionais, a regularização de patrimônios não reportados adequadamente deve ser considerada pelos contribuintes nessa situação.

No entanto, a regra proposta para reavaliação dos imóveis pode não ser tão popular. A atualização dos valores não poderá ser aproveitada em vendas realizadas em até três anos.

Considerações Finais

É fundamental analisar cuidadosamente as implicações da Lei 14.973/24 antes de decidir pela atualização do valor do imóvel. Avalie se a manutenção do bem por 15 anos se alinha com seus planos financeiros e imobiliários. A consulta a um especialista pode ser decisiva para fazer a escolha certa.